【一歩マガジン】プロはここをみている!『中古マンションチェックポイント』

中古マンションの購入に際して確認したいポイントやチェックしたい項目って色々ありますよね?

「築年数」だったり、「陽当たり」だったり、「駅までの道のり」や「ペット可か不可か」などなど・・・。

もちろんそれらも大事なポイントではありますが、

今回はそれ以外に「不動産のプロ」が確認しているチェックポイントを幾つかご紹介させて頂きます。

意外と「目からうろこ」のチェックポイントですので、

知っていれば中古マンション探しのお役に立てるかと思います。

 

ちなみに「不動産のプロ」と名乗っているのはこの人

株式会社一歩 代表取締役 佐藤竜也

宅地建物取引士・二級建築士・二級FP技能士の資格を持ち、

一応この業界で20年以上従事しているベテランさんです(笑)

 

①「管理費と修繕積立金のバランス」

「戸建派」の人達にはやたらとデメリット扱いされる管理費・修繕積立金。

確かに住宅ローンの他に毎月支払わなければならない金額で「もったいない」と感じる人もいるかと思いますが、

マンションは「鍵ひとつ」で、あとは管理会社が防犯やそれ以外の対策も実施してくれるわけですし、

戸建だって自分でお金を出してメンテナンスしなければならないわけで、

いきなり「外壁塗装で100万円必要!」となって慌てないように、

そのお金を「毎月事前に積み立てておこう」と思うのであれば、それは正に「修繕積立金」です。

 

そんな管理費・修繕積立金ですが、プロが見ているのはそれぞれの「金額バランス」。

販売図面やネットには必ずこの2項目の金額が記載されていますが、

1.管理費と修繕費がほぼ同じくらいの金額パターン(管理費=修繕費)

2.管理費に比べ修繕費の金額が高いパターン(管理費<修繕費)

3.管理費に比べ修繕費の金額が安いパターン(管理費>修繕費)

という感じに分かれるかと思います。

 

まず理解しておいていただきたいのは、

管理費は管理会社さんに支払う「支払金」、

修繕費はみんなでお金を出し合う「積立金」ということ。

つまり管理費は「支払って無くなるお金」なのに対して、

修繕積立金は「みんなで貯めていく(増えていく)お金」なのです。

ですから管理費は「出来るだけ安い金額で充実したサービス」が良いのに対して、

修繕積立金は「あまりに安いと積立金が貯まらず必要な修繕が出来ない」という問題が発生する可能性もあります。

 

ですから、上記の金額パターンでいくと、

2の「管理費に比べ修繕費の金額が高いパターン(管理費<修繕費)」の方が、

3の「管理費に比べ修繕費の金額が安いパターン(管理費>修繕費)」より望ましいということになりますね。

もちろん管理費が安すぎてもしっかりとした管理体制が取れていない場合もありますので、

一概に「管理費が安ければ安いほどよい」とはなりませんが、

プロの不動産屋さんはこの金額バランスと実際のマンションの管理状況を見比べて、

物件の「おすすめ度」をチェックしたりしています。

 

②「共用スペース・共用施設」

「マンションエントランスの植栽が綺麗に管理されている」。

「廊下やエレベーターなど共用部分の清掃がしっかりしている」。

物件の内見に行ったとき、プロはさりげなくこんなところもチェックしています。

先ほどの「管理費と修繕積立金のバランス」とも関連していますが、

やはり管理会社がしっかり機能しているか否かのチェックポイントにはなりますし、

お掃除をしっかりしているところは「修繕計画などにも気を配っているだろうな」と想像できるからです。

ただ、過剰に管理体制を整えすぎるあまり、必要以上に高額な「管理費」になってしまい、

結果上記3のパターンに陥ってしまっているマンションもありますので、

そこはやはり「適度なバランス」になっているかをチェックしたりしています。

 

また、大規模分譲マンションに多いパターンですが、

「共用施設が豪華すぎる」場合もメリット・デメリットのチェックが必要です。

よくマンションのアピールポイントとして、

「フィットネスルームあり」

「カラオケルームあり」

「温水プールあります!」

「敷地内に広い公園あります!」

「コンシェルジュがいます!」

等々、充実の共用施設をマンション購入のメリットとしてアピールしてることがありますが、

それら便利で快適な施設がある反面、維持費としての管理費や修繕費が高額になる場合や、

建物施設は固定資産税も発生するため、マンションの所有者で分担して支払うことにもなります。

これらも次の「総世帯数」とのバランスで「共用施設がハイスペック過ぎないか」、

それにより管理費・修繕費が必要以上に割高になっていないかなどをチェックしています。

 

③「総世帯数」

上記の①「管理費と修繕費のバランス」や、②「共用スペース・共用施設」は全て「総世帯数」と関連しています。

管理費や修繕積立金は「必要になる総額をマンション所有者(正確には専有面積)で割る」という形で算出します。

簡単に言えば「総世帯数(分母)が多いほど、1世帯当たりの負担金(分子)は少なくなる」ということが言えると思います。

例えば管理会社の費用(管理費)も10世帯で割るのと100世帯で割るのとでは、

管理人の必要人数や経費の違いがあるにせよ、1世帯当たりの負担金は明らかに違いますし、

世帯数の少ないマンションが管理費を抑える方法として、掃除をしてくれる人をカットしたり、

管理人さんを「日勤」ではなく「巡回」にして費用を節約する必要がでることもあります。

また、修繕積立金も単純に分母(世帯数)が多い方がたくさん・早く金額が貯まりますから、

計画通りに修繕工事を行えたり、「追加の分担金」が必要なかったり、

「修繕費の値上げ」を出来るだけ抑制出来たりもします。

また、大規模マンションなどは、共用施設が豪華であっても、

分母(世帯数)が多いおかげで負担金がそれほど高額になっていないケースもありますね。

それら「総世帯数」と現状を見比べながら、マンション全体のバランスが良いか悪いかの判断をしたりもしています。

 

今回は「不動産のプロはこんなところもチェックしていますよ~」というポイントをお伝えさせて頂きました。

ご理解頂きたいのは、あくまでも「チェックポイント」の一つであって、

一概に大規模マンションが良くて、小規模マンションは悪いと言っていることではありません。

個別のマンションそれぞれで事情やメリット・デメリットは違ってきます。

また、今回の内容以外にも確認すべき項目はもちろんたくさんありますので、

「中古マンションを買ってリノベーション」をしてみたいとお考えの皆様は、

「良い物件に出会う」為に、お気軽に「不動産のプロ」に質問して頂ければと思います。

一応、一歩の代表は「頼れるベテラン営業マン」として、今日もお客様の物件情報を集めていまので(笑)

 

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2020.08.10

 

 

 

 

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