【一歩マガジン】資産価値が落ちない街ランキング１位『東神奈川駅』を追う！
ここ数年で「資産価値が落ちない街ランキング」で上位にランクインしている東神奈川駅。
なぜ今こんなに注目されているのでしょうか。
今回は、東神奈川駅の魅力についてご説明したいと思います。
【目次】 1.大きく変わりつつある東神奈川駅 2.なぜこのような変化が起こっているのか ①横浜市都心臨海部再生マスタープランの対象区に選ばれている ②将来性の高さが知られるようになった ③駅南東側、コットンハーバー地区の隣接エリア再整備 ④東神奈川駅は将来性が高いのに、マンションの相場は低い穴場エリア 3.中古を買ってリノベーションをするのもおススメ まとめ |
横浜駅の隣にある東神奈川駅。
京浜東北線と根岸線の2路線が利用できるとても利便性が高い駅ですが、
正直なところ、横浜市民にとっては『横浜駅の隣にある駅』という印象ぐらいで、
あまり注目されることがない駅でした。
しかし、2015年に策定された「横浜市都心臨海部再生マスタープラン」によって、
東神奈川駅東口の再開発が進んでおり、『第2のみなとみらい』と期待される
臨海地域に急成長しています。
今回は、今後ますます発展する可能性が高い、東神奈川駅の魅力をご紹介したいと思います。
1.大きく変わりつつある東神奈川駅
東神奈川駅と聞いてあなたはどんな思い浮かべるのはどのようなイメージでしょうか。
おそらく、「横浜線と京浜東北線の乗り換えで使う駅」「横浜駅の隣にある駅」
「年季が入った庶民的な駅」といったイメージをお持ちの方が多いかもしれません。
ところが、東神奈川駅東口は現在、再開発が進んで大きく変化しています。
平成14年、16年および平成21年と徐々に再開発が進んでおり、
2020年3月に駅名変更のあった『京急東神奈川駅』（旧：中木戸駅)との間をつなぐ
東口のペデストリアンデッキ周辺には、駅直結型のタワーマンションをはじめ、
スーパーや病院、フィットネスクラブがある駅ビル「シァルプラット東神奈川」や
飲食店などの商業施設が建設され、利便性がアップしています。
2.なぜこのような変化が起こっているのか
東神奈川駅にはもともと十分に暮らしやすい街ですが、
今なぜこのような変化が起こっているのでしょうか。
①横浜市都心臨海部再生マスタープランの対象区に選ばれている
冒頭でも申し上げたとおり、東神奈川駅は2015年に策定された
「横浜市都心臨海部再生マスタープラン」の対象区に選ばれています。
横浜市都心臨海部再生マスタープランとは、横浜駅周辺地区、
みなとみらい２１地区、関内・関外地区、山下ふ頭周辺地区、
東神奈川臨海部周辺地区の5地区を対象とした、
街の更なる成長・発展を図っていくための再開発計画のことです。
横浜市都心臨海部再生マスタープランの対象5地区
・横浜駅周辺地区…商業や中枢業務 ・みなとみらい21地区…観光・エンターテイメント・文化 ・関内・関外地区…観光・文化・居住 ・山下ふ頭周辺地区…エンターテイメント・スポーツ ・東神奈川臨海部周辺地区…居住・研究・教育および福祉・医療・健康 |
東神奈川臨海部周辺地区は、「居住・研究・教育および福祉・医療・健康」としての
機能の強化を図り、再開発を勧めています。
引用元：横浜市ホームページ「横浜市都心臨海部再生マスタープラン」
②将来性の高さが知られるようになった
ここ数年で、東神奈川駅の路線価（道路に面する宅地の1㎡あたりの評価額のこと）は
上昇の兆しをみせています。
東神奈川駅の現在の路線価は、平成23年から26年まではほぼ横ばいでしたが、
平成27年は19.4万円/ m2となり、前年比4.9％の上昇となっています。
さらに、令和元年は22.5万円/ m2で、前年度の21.5万円から4.7％上昇しました。
さらに、民間不動産会社が発表した「資産価値が落ちない街ランキング2018」で
東神奈川駅は第2位にランクインしています。
順位 | 駅名 |
1位 | （みなとみらい線） みなとみらい駅 |
2位 | （京浜東北線ほか） 東神奈川駅 |
3位 | （京浜東北線ほか） 横浜駅 |
4位 | （東急東横線ほか） 武蔵小杉駅 |
5位 | （東急東横線ほか） 新丸子駅 |
参考：不動産・住宅サイト SUUMO
資産価値が落ちない街ランキング2018 10年間の資産価値を調査～神奈川編
https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/ms_shinchiku/ms_data/shisankachi_kanagawa_2018/
先述した横浜市都心臨海部再生マスタープランによる再開発のおかげで、
東神奈川駅の利便性や将来性の高さはかなり上がりました。
その結果、地価も年々上昇し、資産価値が高い街としてランクインするまで
急成長しています。
かつての東神奈川駅のイメージをお持ちの方には、
にわかには信じがたい事実かもしれませんが、今後再開発が進むごとに
ますます注目されることでしょう。
③駅南東側、コットンハーバー地区の隣接エリア再整備
東神奈川駅の南東側にあるコットンハーバー地区に隣接する東高島駅北地区の
再開発についても計画が進められています。
東高島駅周辺では現在、「東高島駅北地区土地区画整備事業」という開発を
進めています。
具体的にどのような開発がされるかというと、まず、タワーマンションが3棟建設されます。
そして道路も整備され、ポートサイト地区と結ぶ道路も建設される予定です。
東高島駅は日本貨物鉄道（JR貨物）の貨物駅なので、
今のところ一般の方には利便性は特にないのですが、再開発が完了した際には、
比較的手が届きやすい価格で横浜ベイエリアのタワーマンションを
購入できる可能性が高いです。
もしこのエリアのマンションが欲しいのなら、早めに情報収集しておくことをおすすめします。
参考：横浜市のホームページ「東高島駅北地区のまちづくり」
④東神奈川駅は将来性が高いのに、マンションの相場は低い穴場エリア
東神奈川駅は、駅直結の新築マンションがどんどん増え、地価もウナギ上り。
さらに、横浜駅の隣駅でありながら都内へのアクセスも良好で、
マイホーム購入候補地として『優等生』エリアといえるでしょう。
しかし、気になるのが物件の価格です。ここまで急成長された場所だと、
不動産価格も高騰してしまいがちですが、今のところそうでもありません。
弊社で国土交通省指定の不動産会社専用の物件検索システム（レインズ）で
2018年～2020年の成約事例の平均値を調べたところ
・物件種別；リノベーション済みマンション ・物件価格：3789万円 ・駅まで：徒歩 8分 ・専有面積：64㎡ ・築年数：築28年 |
という結果がでました。
このスペック、この価格でリノベーション済みマンションを買うなら横浜駅周辺では、
相鉄線の「平沼橋駅（横浜駅まで１駅）」や、「西横浜駅（横浜駅まで2駅）」と
同等の結果ですが、都内に電車１本でアクセスできて都内に近い分、
東神奈川駅に軍配があがります。
そして、同スペック、同価格で、JR根岸線「石川町駅」や京急本線「日ノ出町駅」や
「黄金町駅」なども購入可能ですが、石川町駅の場合は徒歩15分程度駅から離れる覚悟が
必要ですし、日ノ出町駅や黄金町駅は、繁華街の近くに住む事を覚悟しないと
検討は厳しいかと思います。
つまりどう考えても、東神奈川駅周辺で購入した方がバランスの良い物件が手に入るのです。
3.中古を買ってリノベーションをするのもおススメ
東神奈川駅には、築28年前後の中古物件も多数存在します。
「いくら東神奈川駅に将来性があるといっても、中古はちょっとなあ」という方に
おすすめの買い方があります。それは、中古リノベーションです。
たとえば、フルリノベーションと言われる一度室内を全て解体し、
自分好みの間取りやお部屋を創る手法に向いている物件が東神奈川駅には数多くあります。
新築よりも手が届きやすい価格で自分好みの家にできることがリノベーションの魅力です。
東神奈川駅周辺で中古物件を買ってリノベーションしたい！という方は、
是非こちらのセミナーに参加してみてください。
http://www.ippo-r.com/event/hajimenoippo/
まとめ
再開発によって今後さらに利便性が増す「東神奈川駅」
今まで目立つことはなかったものの、もとから住みやすい街だった東神奈川駅。
再開発によってさらに利便性が高くなり、ますます注目を集めることになるでしょう。
横浜駅からたった1駅、2キロの距離というのも魅力です。
横浜駅にも東京方面にも交通アクセスの良い駅ですので、お勤めの方にはとても便利な立地です。
ご検討の方は、人気が出すぎて物件価格が高騰してしまう前に早めにお住まい探しをすることを
強くおすすめします。
2020.11.25
